賃貸物件から退去する際の敷金返還は、何かとトラブルになる場合が多いです。本記事では、国土交通省のガイドラインに沿った、賢い敷金回収の方法について説明します。
知らないと損！国土交通省のガイドライン
「そろそろ引っ越しだけれど、敷金ってどれぐらい返ってくるのだろう？」「長い間住んでいたしあちこち汚れている…原状回復の費用をかなり請求されるのでは？」と、引っ越し前に不安を感じていないでしょうか。確かに、借主の落ち度でついてしまった傷や、掃除を怠ったために残ってしまったシミなど、借主に落ち度がある場合は、原状回復のための費用が必要です。
しかし、何も知らずにいると、本当は借主が負わなくていい部分の修繕費まで要求される可能性があるため、借主側も正しい知識を身に付けて自衛する必要があります。そのための指針が、平成23年に国土交通省が発表した「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版） 」です。（以降、単純に「ガイドライン」と呼びます）
今回は、このガイドラインを分かりやすく説明して、借主が支払うべき修繕費と支払わなくていい修繕費を整理してお伝えしますね。
原状回復の基本的な考え方
賃貸物件は、借主が出ていった後にきれいな状態に戻し、次の入居者を受け入れる準備を整えます。このとき、その原状回復のための費用を貸主と借主がどれだけ負担するかについて、ガイドラインでは以下のように定めています。
・貸主：通常の経年劣化に伴う部分の修繕費を負担
・借主：住んでいて故意・過失・善良な管理義務違反などで通常の経年劣化以上に損傷させてしまった部分の修繕費を負担
この「経年劣化」は、賃貸物件そのもの・壁紙などの設備に定められた法定耐用年数によって計算できるようになっています。例えば、壁紙は耐用年数が6年です。壁紙は、6年経過すると価値が1円となります。この壁紙が新品で1万円だとすると、3年経過した時点で価値は5千円と半減。借主の過失で壁紙を替えることになったとしても、3年経過していれば負担は新品の半額となるのです。
借主は、単なる経年劣化で交換する設備や備品についてはその交換費用を負担する必要はありません。掃除をきちんとしなかったことによるシミや汚れ、ペット可の物件だったとしても猫が壁で爪とぎをした、という場合は、修繕費を借主が負担しますが、経年劣化した分は負担の必要がないことを基礎知識として覚えておいてくださいね。
主な設備・備品の耐用年数
ここでは、主な設備の耐用年数を見ておきましょう。
・耐用年数5年：流し台
・耐用年数6年：畳床、カーペット、クッションフロア、冷房用、暖房用機器(エアコン等)、電気冷蔵庫、ガス機器（ガスレンジ）、インターホン、壁紙
・耐用年数8年：主として金属製以外の家具(書棚、たんす、戸棚、茶ダンス)
・耐用年数15年：便器、洗面台等の給排水、衛生設備など主として金属製の器具･備品
賃貸物件に15年も住んでいれば、かなりの設備が耐用年数切れになることが分かります。
フローリングなどの場合は要注意！
上記のように、主な設備・備品には耐用年数が決められています。しかし、中には耐用年数が決められていないものがあります。それは、その物件とくっついていて簡単に交換できない部分と考えてください。具体的には、フローリング、ユニットバス、浴槽、玄関とくっついていて取り外しできない下駄箱、柱などです。
これらは耐用年数を考慮しない、と定められています。ただし、フローリング全面張替の場合は、その建物の法定耐用年数を耐用年数として計算することと定められています。建物の法定耐用年数は、構造ごとに定められているのでご紹介しますね。
・軽量鉄骨造：19年
・木造：22年
・鉄骨造：34年
・鉄筋コンクリート造：47年
古い物件の場合ほど、借主負担は少なくなります。例えば築17年の鉄骨造のワンルームマンションで、フローリングの複数個所に傷がついてしまった場合、全面張替を行い16万円かかったとすると、借主は半額の8万円負担となる計算です。
畳表や襖紙などは消耗品として借主負担
ここまでで説明に出てこなかった畳表や襖・障子の紙の部分ですが、これらは消耗品として扱われ、借主が張り替え費用を負担します。また、鍵も耐用年数はなく、無くした場合は全額借主負担ですので覚えておきましょう。
修繕費の請求書にはしっかり目を通して敷金を回収しよう
「敷金は返ってこないもの」とあきらめずに、不動産業者から上がってきた修繕費にはきちんと目を通して余計な費用を請求されていないか確認しましょう。敷金は返ってこず、修繕費まで請求されていたのに、耐用年数の話をすると、敷金が戻ってきたという例もあります。正当な権利はしっかりと主張して、敷金回収をしてくださいね。
